Diagnostics obligatoires

À compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’État. (voir ici).

Pour rappel, en 2008, Jean-Louis BORLOO, ministre d’Etat, ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire, signera une convention avec les professionnels de l’immobilier : FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI, UNIT, FF2i, Century 21 France, Guy Hoquet L’Immobilier, ERA France, ORPI, L’Adresse, PagesJaunes Petites Annonces, avendrealouer.fr, explorimmo.com, seloger.com, logic-immo… Cette convention prévoit la généralisation de l’affichage de la performance énergétique des logements dans les annonces immobilières. Elle formalise les engagements pris par les professionnels dans le cadre du Grenelle Environnement.


Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic amiante ?

Pour tous les immeubles bâtis, collectifs ou individuels, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997, un état indiquant la présence ou l'absence d'amiante dans l'immeuble doit etre annexé aux promesses et actes de vente. Le vendeur qui ne respecte pas cette obligation devra indemniser l'acquéreur si ce dernier décele la présence d'amiante dans l'immeuble. Un diagnostic amiante est sans durée de limite.

Dans quel cas doit-on communiquer une attestation de superficie ?

La loi Carrez rend obligatoire la mention de la superficie du bien vendu, lorsque celui-ci a été acheté en copropriété. Celle-ci doit etre mentionnée dans les promesses de vente ou d'achat et dans tout contrat de vente d'un lot de copropriété quelle qu'en soit la destination : appartements, maisons dans des programmes immobiliers collectifs, bureaux et commerces, a l'exception notamment des caves, garages, emplacements de stationnement et dans certains locaux de faible superficie.

La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure a 1,80 metre, apres déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenetres (pour la portion de gros oeuvre relevant des parties communes). En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, meme s'ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s'ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure a 1,80 metre, peuvent etre inclus dans cette surface.

L'article 4-2 précise que "les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure a 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative". Ce peut etre le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De meme, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parking vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

Si la mention de la superficie est absente de la promesse de vente ou d'achat, ou du compromis, l'acheteur peut demander l'annulation de l'acte notarié constatant la vente. Toutefois, cette action en nullité devient impossible si la mention de la superficie figure dans l'acte notarié de vente, meme si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.

Si la superficie mentionnée dans l'acte est inexacte, l'acheteur peut demander une baisse de prix proportionnelle a l'erreur de mesure lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % a celle indiquée dans l'acte, et ce pendant un délai d'un an a compter de la signature de l'acte notarié.

Remarque : La loi carrez protege les acquéreurs de biens achetés en copropriété. Elle ne s'applique donc pas aux acheteurs d'une maison individuelle (y compris lorsqu'elle appartient a un ensemble organisé sous la forme d'association syndicale libre, cet ensemble ne constituant pas une copropriété).


Dans quel cas dois-je effectuer un diagnostic plomb ?

Le dispositif précédent prévoyait l'obligation d'annexer un < état des risques d'accessibilité au plomb > a la promesse ou a l'acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1948 et se situant dans une zone a risque délimitée par le préfet.

Cet état des risques est rebaptisé " constat de risque d'exposition au plomb ". Il doit désormais etre annexé a la promesse ou a l'acte de vente des immeubles construits avant le 1er Janvier 1949, quelle que soit leur localisation sur le territoire français. Le document sera valable 1 an.

Toutefois, le vendeur sera dispensé de l'actualiser s'il établit l'absence de plomb dans l'immeuble (ou la présence de plomb a un seuil inférieur a ceux qui seront définis par arreté). Dans ce cas, le constat initial sera joint a chaque mutation. A défaut d'annexion de ce constat, le vendeur devra indemniser l'acquéreur si ce dernier décele la présence de plomb dans l'immeuble.